[captionpix imgsrc=”https://thecostaricanews.com/wp-content/uploads/2011/11/housing1.jpg” align=”left” captiontext=”Several sources related to the housing industry, estimated that by 2009 there was a deficit of 235 thousand units.”]In two previous articles, I addressed the low class housing shortage subject, now I will focus on the middle class. Both are important, for sure, but with different connotations; the first one being about a necessity that has to do with human dignity, because the ones who suffer it live in horrible conditions, specially children; this, by the way, questions the responsibility of those who can do something about it, and don’t do it. Shame on them! While middle class, at least, has the possibility of temporarily living at their parents’ house, or with a family member, inacceptable conditions, although not necessarily desirable, so it needs a solution.
Background
Several sources related to the housing industry, estimated that by 2009 there was a deficit of 235 thousand units, of which 200 thousand were shacks, that needed to be replaced because they didn’t meet the minimum requisites for a house. The other 35 thousand were required by new applicants that each year get into the market. There is evidence that indicate larger numbers. The Pro Housing Foundation (Fuprovi) estimates that the deficit is currently 371 thousand houses, which is possible, because the demand increases in 35 thousand units each year, the accessible supply is very limited, and payment capacity for large loans is insufficient.
High prices and insufficient ability to pay
Most households do not have the capacity to obtain enough credit from banks to purchase a house, as their incomes do not meet the pre-requisites, according to the banking industry standards, to be able to pay the installments later on. This is easily verifiable by anyone who goes out to look for a house.
According to the Costa Rican Chamber of the Construction Industry, a regular home of 950 sq. feet, costs around US$128 thousand (65 million colones). A large portion of the housing supply for the middle class, in the Metropolitan Area, exceeds the US$100 thousand, depending on the location of the construction. These are, generally, condos with 3 bedrooms, followed by 2 bedroom condos, with a construction area of 950 to 1500 sq. feet.
[captionpix imgsrc=”https://thecostaricanews.com/wp-content/uploads/2011/11/housing2.jpg” align=”right” captiontext=”A large amount of houses for the middle class, in the Metropolitan Area, exceed the US$100,000, depending on the location of the construction. These are, generally, condos with 3 bedrooms, and a construction area of 950 to 1500 sq. feet.”]Cheaper options are usually located outside of the Metro Area around San Jose, the capital, or in less attractive areas for a middle class couple. Normally what they do is evaluate if they can buy something in their preferred location. So if it is a house of $US130 thousand, the bank would lend at least 80% of the total value, so the couple would need to have around US$26 thousand, plus whatever they need to cover processing fees and the cost of the notary; besides that, they would have to think about furnishing the place, especially if it is a brand new house. They would need at least US$5000. So here is the first dilemma, do they have at least US$40,000 to get started?
If they can make it, here comes the second question, do they have enough monthly income to pay the installments, which is around US$2000 assuming an interest rate of 18%, for 20-30 years? Now, to be able to get this kind of loan, the applicant should have an average monthly income of $3500. According to La Nacion newspaper, on may 15th, 2011, 79% of the families in Costa Rica have an average household income of US$2,300 per month, and can apply for government help. 7% make more than US$4,600 and are identified as high class. So the remaining 14%, which add up to 183,000 homes, are the middle class; whose purchasing capabilities is subject to the available supply, and financing conditions.
Conclusion
What can, and should be done? Simply to build more houses at accessible prices for 125,304 families. What’s the price range for it to be accessible? I can say it is between US$76,000, and US$112,000. How many are available? Very few, I think.
As Eloísa Ulibarri, executive director of Fuprovi, said: “We need accessible housing proposals, and also nice and comfortable houses for the middle class”. Could those houses be built and still make profit with those prices? I think, yes. We only require some creativity and constructive efficiency. It is the job of urban designers and architects to do it. 125,000 families will thank you. Mark my words!
by Antonio Manzo, Economist
En 2 artículos anteriores en este mismo medio, abordé el tema del déficit de vivienda, con énfasis en la de interés social, ahora lo haré sobre la de clase media. Ambos son sin duda importantes, pero con diferentes connotaciones, siendo la primera una necesidad que toca a fondo la dignidad humana, porque quienes la sufren, viven en condiciones aberrantes, sobre todo niños, lo cual cuestiona la responsabilidad de quienes pueden hacer algo al respecto y no lo hacen. Allá ellos al asumir tan enorme deuda moral! Mientras que la clase media, al menos tiene la posibilidad de vivir temporalmente en casa de sus padres, o de algún familiar, en condiciones aceptables, aunque no deseables y por ende requieren una solución.
Antecedentes: Varias fuentes relacionadas con la vivienda, estimaban que para el 2.009 había un déficit de vivienda del orden de 235.000 unidades, de las cuales 200.000 correspondían a tugurios, que por no llenar los requisitos mínimos de una vivienda digna, debían ser reemplazados, y los otros 35.000 eran las requeridas por nuevos solicitantes que cada año se incorporan al mercado. En reportaje en este diario del 16-05-11, se presentan evidencias que indican cifras bastante mayores. Fuprovi estima que el déficit de vivienda a la fecha es de 371.000 hogares, lo cual es factible, porque la demanda aumenta según se estima en 35.000 unidades cada año, la oferta accesible es muy escasa, y la capacidad de pago para crédito es insuficiente, tal como demostraremos mas abajo.
Precios elevados e insuficiente capacidad de pago: Gran parte de los hogares no tienen capacidad de obtener de la banca un crédito suficiente para adquirir vivienda, ya que sus ingresos mensuales no alcanzan, de acuerdo con los estándares de la banca, para pagar las cuotas correspondientes, a los precios de la oferta de viviendas existente en el mercado. Esto es algo fácilmente comprobable para cualquiera que salga a buscar vivienda.
Según cifras de la Cámara Costarricense de la Construcción, una vivienda de 90 m2 de construcción en la GAM, tiene un precio promedio 65 millones. La mayor parte de la oferta de vivienda nueva para clase media, e incluso usada, en la GAM, supera los 50.000.000 y dependiendo de la zona, incluso los 70.000.000. Se trata por lo general de unidades pareadas en condominios, con 3 dormitorios y en menos cuantía de 2 dormitorios, con aéreas construidas del orden de 90 a 130 m2, en lotes de 80 a 120 m2. Las opciones de menor precio al indicado, se encuentran por lo general fuera de la GAM, o en zonas poco atractivas para una pareja de clase media.
Normalmente lo que hacen es evaluar si pueden comprar alguna de las ubicadas en las zonas de su agrado, lo cual se resume mas o menos así: Asumiendo que se trata de una vivienda cuyo precio es de 65.000.000, el financiamiento bancario sería del orden del 80% del precio, vale decir 52.000.000, por lo que requieren de recursos propios por la diferencia de 13.000.000, sin contar con que adicionalmente necesitan, de una suma adicional para cubrir gastos de tramitación y legalización de la propiedad, así como también de otra cantidad para acondicionar y equipar la vivienda, sobre todo si es nueva y requiere de muchos detalles, muebles y equipos diversos, en especial en la cocina, por lo cual necesitarán de una suma adicional no menor de 3 a 4 millones.
Aquí tienen entonces el primer dilema: ¿Cuentan con ahorros del orden de 16- 17 millones, suficientes para dar el pago inicial más los gastos?. Suponiendo que lo logran, viene la segunda pregunta: ¿Tienen capacidad de ingresos mensuales suficiente para pagar las cuotas del crédito, que para este ejercicio, supone montos del orden de 784.000 a 803.000, asumiendo una tasa de interés de 18% y plazos de 20-30 años?. Aun en el caso de que consiguieran una tasa de 12%, la cuota mensual sería de 535.000 a 573.000, dependiendo del plazo. Ahora bien, de acuerdo con las normas de la banca para este tipo de crédito, el solicitante debe tener ingresos mensuales no menores de 1.605.000 en el mejor de los casos, según este último ejemplo, y de no menos de 2.352.000 si la tasa fuese del 18% y el plazo de 30 años.
Según datos de ingresos familiares publicados por La Nación, pagina 4A, de fecha 15-05-11, suministrados por Fuprovi, de fuente del INEC , el 79% de las familias tienen ingresos hasta 1.151.772 y pueden gozar del bono de vivienda. Un 7% de las familias ganan mas de 2.303.544, que serían mas bien de clase alta, por lo que resta un 14% de las familias, que suman 183.000 hogares, que representan el sector de la clase media, cuya posibilidad de compra de vivienda, queda sujeta a la oferta disponible y a las condiciones del financiamiento bancario existente. Asumiendo los supuestos mas arriba indicados, muchos de ellos no disponen de la capacidad de pago requerida por la banca, para aprobarles un crédito para compra de vivienda, ya que sus ingresos mensuales están ubicados entre 1.151.772 y 1.727.658, y por tanto no califican para el crédito requerido, para adquirir el tipo de vivienda comúnmente ofertado, e indicado en el ejemplo. Estos suman 125.304 familias.
Nos queda el grupo de clase media que si puede acceder al crédito bancario para comprar la vivienda disponible, y que son los que ganan entre 1.727.658 y 2.303.544, que suman 57.331 familias, apenas un 4,5% del total de familias, por lo que podemos concluir que un 9,7% de los hogares, no tienen acceso al crédito bancario para comprar la vivienda en oferta disponible en el mercado, y enfrentan la frustración de no poder comprar la vivienda a la que aspiran, porque o no la hay en oferta, o la que hay y es de su agrado, su precio es alto y no la pueden adquirir debido a su limitada capacidad de pago. En conclusión, solo hay 57.331 familias que tendrían acceso al crédito sugerido en el ejemplo, mientras que otras 125.304 de clase media, no pueden adquirir vivienda por insuficiente capacidad de pago.
Conclusiones
¿Qué se puede y debe hacer? Simplemente hay que construir viviendas a precios mas accesibles, para esas 125.304 familias. ¿Cuál es el rango de precio conveniente de dicha vivienda, para que sea accesible? A nuestro criterio y con un simple cálculo de la capacidad de pago de dicho grupo, podemos decir que se ubican en un rango de precio entre 38.000.000 y 56.000.000. ¿Cuántas hay disponibles? Muy pocas creo yo.
En palabras de la directora ejecutiva de Fuprovi, Eloísa Ulibarri: “Urgen propuestas de vivienda accesibles y a la vez agradables para los estratos de ingresos intermedios”. Simples cálculos nos indican que habría que vender a precios promedio por m2, del orden de 350.000 colones, para una vivienda de 108 m2, en el rango bajo, y de 450.000 para una de 124 m2 en el rango alto, que son viviendas de precio y tamaño razonable y asequible para la clase media. ¿Se pueden construir rentablemente esas viviendas requeridas? Creo que sí, solo se requiere de creatividad y eficiencia constructiva, que la hay, yo la he visto. Es labor de urbanistas, arquitectos, e ingenieros. 125.000 familias se lo agradecerán. Tienen la palabra!
Por Antonio Manzo, Economista, Asesor Inmobiliario
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